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Prêt-relais et confinement : ne pas céder à la panique
La crise sanitaire change radicalement la donne pour l’ensemble de l’activité immobilière. Avec des visites interdites pendant le confinement, personne n’est épargné. Une situation problématique pour les personnes qui vendent leur résidence principale et ont contracté un prêt relais afin de pouvoir acheter leur nouveau logement.
Retour sur le prêt relais
Le prêt-relais est une solution pour les personnes qui changent de résidence principale et qui achètent leur nouveau logement avant la vente de l’ancien.
La personne sollicite alors le prêt-relais auprès d’un organisme prêteur. Les 2 parties s’accordent alors sur un crédit accordé à hauteur de 70 % de la valeur du futur bien vendu. L’objectif ? Mettre en place des conditions d’emprunt qui faciliteront au maximum le remboursement au moment de la vente.
La somme allouée pour le prêt relais doit être restituée lorsque le nouveau bien est acheté, dans un délai maximal de 2 ans, renouvelable une fois au bout de la première année.
Quels risques pour une vente non finalisée ?
L’un des risques du prêt est relais est de ne pas réussir à boucler la vente de son logement, au bout des 2 années de crédit. Dans ce cas, il se peut que l’organisme prêteur vous contraigne à diminuer le prix de vente du logement afin de trouver un acheteur.
Un contexte particulier
La crise sanitaire traversée depuis le début de l’année ne facilite pas l’activité du marché immobilier. L’interdiction de visiter des biens complique la tâche pour les personnes qui ont souscrit un prêt relais et qui doivent vendre leur logement.
Le risque de non-remboursement pour un prêt relais qui arriverait bientôt à son terme est bien réel. Cette donnée incite toutefois les établissements prêteurs à se montrer clément et proposer des solutions de recours. Par exemple, la mise en location temporaire du bien en vente.
D’autres éléments permettent également de relativiser une opération actuellement liée à un prêt relais.
De nombreux paramètres favorables
D’abord, le confinement ne retarde que de quelques semaines la vente du bien immobilier, ce qui permet au vendeur de garder une bonne marge de manoeuvre sur une durée totale de 2 ans. On peut également considérer que ce retard engendré est compensé par les faibles taux des prêts relais, situés à des plafonds historiquement bas :
- Entre 0,9 % et 1,5 %, avec une moyenne à 1,2 % (source : lefigaro.fr)
Autant de paramètres qui incitent à l’optimisme pour le bon remboursement du prêt relais.
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Comment changer de résidence principale ?
Plusieurs événements de vie peuvent amener à changer de résidence principale (mutation professionnelle, arrivée d’un enfant…). Dans cette situation, la personne réalise 2 opérations immobilières : la vente de son logement actuel et l’achat de son nouveau.
Pour davantage de praticité, il est préférable de réaliser ces opérations l’une à la suite de l’autre. Mais alors, laquelle doit être effectuée en premier ? La vente ou l’achat du bien ?
Analyse de ces 2 options.
Vendre avant d'acheter
La vente de sa résidence principale avant l’achat permet de sécuriser son budget à mi-chemin de l’opération. La personne dispose ainsi des fonds pour acheter son nouveau logement sereinement.
De plus, les conditions d’emprunts peuvent être négociées plus facilement, avec la possibilité d’injecter un apport personnel plus conséquent. Ainsi, des taux d’intérêts plus attractifs ainsi que des mensualités moins contraignantes pourront être obtenues.
Si le nouveau bien immobilier n’est pas trouvé dans les temps, il faut toutefois prévoir une solution de logement temporaire. Une organisation supplémentaire à prévoir, avec une charge plus importante sur vos finances si vous décidez de loger à l’hôtel par exemple.
Acheter avant de vendre
L’achat avant la vente est le second cas de figure envisageable et peut être facilité par 2 dispositifs : le prêt-relais et la vente longue.
Qu'est-ce que le prêt-relais ?
Le prêt-relais est une formule couramment sélectionnée par les personnes qui achètent leur nouvelle résidence principale avant la vente de l’ancienne. Dans les faits, la personne procède d’abord à une estimation de la valeur de son bien lors de sa demande de prêt.
L’estimation doit être évaluée au prix le plus juste par le vendeur afin qu’il s’assure de bien rembourser la somme empruntée par la suite. En cas de questions, n’hésitez pas à nous contacter pour vous faire accompagner dans l’estimation de votre bien et réussir au mieux votre changement de résidence principale.
Le prix de vente évalué sert ensuite de base de calcul pour l’octroi du prêt relais. La somme prêtée se situe autour de 70 % de la valeur du futur bien vendu et peut même atteindre totalité du prix de vente, si un compromis de vente est déjà signé pour le nouveau bien.
La somme doit être remboursée au moment de l’acquisition du nouveau bien, dans un délai maximum de 2 ans (1 an renouvelable une fois).
Qu'est-ce que la vente longue ?
Généralement, la signature du compromis et la conclusion de l’acte authentique sont espacés de 3 mois, mais le vendeur peut demander un délai supplémentaire pour l’opération.
Dans cette optique, la vente longue doit être négociée entre les différentes parties, en amont de la transaction immobilière. Elle rallonge en général le délai de 3 à 6 mois même si rien n’interdit que celui-ci soit plus long, si l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord.
La vente longue permet ainsi au vendeur de résoudre certaines problématiques liées à son déménagement. Par exemple, il peut faire coïncider l’arrivée dans le nouveau logement avec la période de rentrée scolaire de ses enfants ou sa prise de fonction pour un nouvel emploi.
Pour convaincre un acheteur de patienter, un accord financier peut être trouvé. Généralement, il prend la forme d’un séquestre moins important que prévu, versé par l’acheteur. Le séquestre correspond ni plus ni moins qu’au dépôt de garantie classique pour ce type d’opération.
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Pourquoi faire appel à un courtier en immobilier ?
De plus en plus de Français font appel à un courtier pour leur investissement immobilier (1 sur 3 en 2019 d’après une étude OpinionWay). Cet engouement n’est pas anodin et l’appel des services de ce professionnel de l’immobilier offre de nombreux avantages.
Entre tranquillité d’esprit et économies sur votre investissement, découvrez pourquoi l’appel à un courtier en immobilier peut s’avérer être une idée judicieuse.
Quelles sont les étapes pour l’obtention d’un prêt immobilier ?
Avant de faire appel à un courtier, il est nécessaire de bien comprendre les différentes étapes qui mènent à l’obtention d’un crédit immobilier, pour sa résidence principale par exemple. Celles-ci peuvent se décomposer en 4 parties :
- Calcul du budget
- Recherche de solutions de financement sur le marché
- Constitution du dossier de prêt
- Négociation des modalités d’emprunt
Les problématiques rencontrées par le particulier
Lorsque vous recherchez des solutions de financement de votre propre initiative, ces démarches ne sont pas toujours facilitées. En effet, les établissements prêteurs peuvent s’avérer réticents à l’idée de dévoiler leurs modalités d’emprunt auprès de personnes non clientes.
Il faut aussi savoir que lorsque le compromis de vente est signé, la personne dispose généralement d’un délai de 60 jours pour trouver sa solution de financement. Une échéance qui peut rapidement se rapprocher lorsque l’on n’est pas habitué aux rouages de ce type d’opération…
Quelle plus-value apportée par le courtier dans vos démarches ?
Une solution sur-mesure
Le courtier en immobilier vous accompagne dans votre projet d’emprunt et fait le lien entre l’établissement prêteur et vous-même. Sa mission première est d’étudier le marché et passer au crible les différentes offres proposées en fonction de votre profil.
Par la suite, il négocie pour vous l’ensemble des conditions liées à votre crédit (ex : l’assurance emprunteur, les modalités d’un éventuel remboursement anticipé…), tout en tenant compte de vos besoins d’emprunteur.
Concrètement, il vous permet d’économiser du temps et de l’argent, tout en sécurisant votre opération.
Le temps gagné grâce au courtier en immobilier
Gain de temps d’abord car sa connaissance du marché lui permet d’être plus efficace dans ses prospections. Il sait par exemple comment obtenir le meilleur taux en fonction du profil de l’emprunteur. Il peut aussi faire accélérer certaines opérations grâce à son réseau, lorsque cela est nécessaire.
L’argent gagné grâce au courtier en immobilier
Gain d’argent d’autre part, car ce professionnel connait par cœur les rouages du processus d’obtention d’un crédit immobilier. De ce fait, il peut vous permettre de réaliser certaines économies au moment d’étapes clés, telles que le paiement des frais de dossier par exemple.
Sa parfaite connaissance des mécanismes d’investissement immobilier peut aussi vous permettre de gagner de gagner de l’argent sur d’autres frais. Par exemple, l’accession au Prêt à taux Zéro si votre situation le permet…
Enfin, il peut négocier pour vous un taux compétitif, en cas de dossier suffisamment bon. Un taux qui peut atteindre un niveau difficilement atteignable lorsqu’un particulier engage seul ces démarches.
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Acheter dans le neuf pour réduire sa facture énergétique
L’un des multiples avantages offerts par l’acquisition d’un logement neuf se trouve dans la qualité de sa performance énergétique.
Logements aux dernières normes thermiques, programmes immobiliers plus respectueux de l’environnement, possibilité d’accéder aux dernières technologies…
Découvrez comment l’acquisition d’un logement neuf est une bonne opération dans la perspective de réduire votre facture d’énergie.
Des logements optimisés dès leur conception
En 2020, la construction d’immeubles permet aux logements de bénéficier des meilleures caractéristiques en matière d’isolation thermique. L’ensemble des éléments sont étudiés en amont par le promoteur pour offrir la meilleure production d’énergie possible au futur bien immobilier.
Par exemple, son positionnement est étudié afin qu’il exploite au mieux la lumière naturelle durant la journée. L’objectif ici est d’offrir une parfaite harmonie entre les températures extérieures et intérieures au logement. Les fenêtres sont ainsi placées de manière à ce que la lumière entrante se conjugue au mieux avec les besoins en isolation du logement. Elles bénéficient de double ou triple vitrages pour limiter la déperdition de chaleur. La pose d’autres éléments tels que les sols, plafonds et cloisons est également pensée dans cette même perspective.
Une fois sa construction achevée, le logement bénéficie également des équipements les plus récents (ex : radiateurs, chauffe-eau…). Ces derniers permettent d’obtenir un meilleur système de chauffage, ce qui offre davantage de confort en hiver notamment.
Respect des dernières normes environnementales en vigueur
La livraison d’un bien immobilier neuf lui garantit en outre le respect des dernières normes environnementales. Actuellement, la réglementation thermique 2012 (RT 2012) et le niveau Bâtiment Basse Consommation (BBC) font foi pour les logements neufs. Ils définissent les seuils de consommation énergétique à respecter pour un bâtiment. Cela garantit un faible niveau de déperdition d’énergie pour les logements dotés de ces labels.
Il est aussi bon de savoir que ces normes sont essentielles dans le cadre d’un projet de souscription au prêt à zéro (PTZ). Le dispositif aide en effet les particuliers dans le financement de leur résidence principale si celles-ci viennent à respecter le RT 2012 ou le label BBC.
À noter enfin que la RT 2012 sera remplacée au 1er janvier 2021 par la RT 2020. Cette dernière, plus stricte, veillera à ce que les bâtiments neufs produisent plus d’énergie que ce qu’ils n’en consomment. Une bonne nouvelle supplémentaire pour les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale à partir de 2021.
Une technologie qui aide à la réduction des consommations d’énergie
La technologie qui peut être installée dans un logement neuf peut aussi aider à la réduction de la facture énergétique. Par exemple, les détecteurs de présence éteignent la lumière d’une pièce lorsqu’elle est inoccupée. Les capteurs de température peuvent réguler automatiquement le degré de chaleur/fraîcheur dans le logement, pour une parfaite harmonisation avec l’air ambiant extérieur.
En ce sens, Il existe de nombreux autres objets connectés, aux fonctions diverses, dédiés à ces types d’économies d’énergie. Ils peuvent être ajoutés après la livraison d’un lot et sont davantage compatibles avec des logements récents.
Tous ces avantages cumulés peuvent fortement contribuer à réduire le montant de la facture énergétique.
Ces niveaux de performances jouent en faveur du bien immobilier et représentent un argument de poids, notamment dans l’optique d’une éventuelle future revente.
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Personnalisez votre logement
De nombreux promoteurs immobiliers offrent désormais la possibilité de personnaliser un logement lors d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA). C’est ce qu’on appelle la modification sur plan et celle-ci offre de multiples avantages.
Elle permet notamment de formuler des demandes spécifiques à l’architecte, qui choisira ensuite d’accéder ou non à votre requête, en fonction de sa faisabilité et de son respect des normes en vigueur. Très pratique si vous souhaitez acheter en résidence principale.
Décoration et aménagement du logement
Vos besoins peuvent être variés, vous pouvez avoir envie de modifier la décoration du logement mais aussi son agencement. L’esthétisme de votre futur habitat tient souvent à quelques détails. Le choix du papier peint sera par exemple déterminant dans la mise en valeur de vos espaces. Les teintes sombres auront tendance à réduire les volumes là où les couleurs claires donneront l’impression de les agrandir.
Le choix du sol peut également s’avérer important. Ici, le champ des possibles est particulièrement large. Vous pouvez ainsi choisir de poser du carrelage, de la moquette ou du parquet, en fonction de vos goûts et de vos attentes. Pour aller plus loin, vous pouvez aussi demander à ce que certains meubles soient posés dans les différentes pièces de votre futur chez vous (salle de bain, cuisine…). Il est par exemple possible d’opter pour une douche italienne à la place d’une baignoire et inversement, et de demander l’installation d’un lave-vaisselle dans la cuisine etc.
Un autre avantage de la personnalisation est l’optimisation de l’espace du bien. Là encore, de nombreuses options sont disponibles pour répondre aux besoins et envies de l’acheteur. Une cloison peut être ajoutée ou supprimée pour organiser les différents volumes. Ces modifications peuvent être requises dans un souci d’espace, mais aussi de luminosité.
L’aménagement de votre logement réalisé en amont de sa livraison représente un réel gain de temps.
Vous n’aurez alors plus à vous soucier ni de la décoration ni de l’ameublement lors de votre emménagement.
Quels cas particuliers ?
Il faut néanmoins savoir qu’il y a des requêtes auxquelles l’architecte ne pourra répondre. Par exemple, il n’est pas possible de toucher aux murs porteurs puisque ce sont eux qui maintiennent l’édifice. De plus, tout type de modification sur les éléments extérieurs tels que la façade ou les fenêtres est soumis à une demande préalable auprès de la mairie.
Si les désirs de l’acheteur respectent les normes de construction en vigueur, le champ des possibles est large pour la personnalisation du logement. Une fois la demande validée par l’architecte, celui-ci vous fera parvenir un devis. Il interviendra avant la signature de l’acte authentique.
Le budget à prendre en compte
Le coût total de l’ensemble des modifications doit entrer dans votre budget global. Plus vous vous y prenez tôt, moins vous aurez de frais relatifs à vos demandes.
Si votre requête concerne seulement quelques finitions simples à réaliser, les prestations seront généralement comprises dans le prix d’acquisition du logement neuf. À partir du moment où la modification s’avère plus « personnalisée », vous devrez prévoir un coût supplémentaire.
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Résidence principale : quelles sont les aides financières ?
L’état vous accompagne à travers différents dispositifs pour vous aider à financer votre résidence principale.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le Prêt à Taux Zéro, également appelé PTZ+, permet d’emprunter une somme d’argent sans avoir à rembourser d’intérêts. Il s’adresse aux revenus les plus modestes et permet de financer soit l’acquisition d’une résidence principale, soit des travaux de rénovation.
Le propriétaire devra en outre s’engager à ne pas louer pendant les 6 années suivant le versement du prêt (donc à acheter en résidence principale), ni utiliser le bien en qualité de résidence secondaire. Il ne doit pas non plus avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant le prêt, sauf cas de handicap, invalidité, victime de catastrophe naturelle ou technologique, nu-propriétaire ou usufruitier.
En cas d’acquisition d’un logement ancien, le coût des opérations de travaux devra correspondre à au moins 25% du montant de l’acquisition. Travaux ayant pour objectif d’abaisser le niveau de consommation énergétique du logement à 331KWh/m².
Le PTZ peut être cumulé avec :
- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
- Le Prêt Épargne Logement (PEL)
- Le Prêt Action Logement
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) est une seconde aide financière accordée aux personnes aux revenus modestes. Il permet également de financer sa résidence principale, que ce soit pour une acquisition ou une construction.
L’emprunt peut aussi aider le propriétaire dans la réalisation de travaux visant à améliorer la consommation énergétique du logement. La charge des opérations doit être d’au moins 4.000 € et la durée des travaux ne doit pas excéder 3 ans suivant l’obtention du prêt.
Le PAS peut être cumulé avec :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- L’Éco-Prêt 0 Taux Zéro (éco-PTZ)
- Le Prêt Épargne Logement (PEL)
Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ)
L’Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) entre dans le cadre du financement de travaux d’isolation ou la pose d’équipements utilisant des énergies renouvelables. Sa durée maximale est de 15 ans. Sont notamment concernés par cette aide, les propriétaires bailleurs ou occupants de leur résidence principale (Eco-PTZ individuel), ainsi que les copropriétaires occupants ou bailleurs (Eco-PTZ collectif). Pour être éligible, la construction du logement doit dater d’au moins 2 ans et les travaux doivent être entrepris par une société bénéficiant d’un signe de qualité Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).
L’éco-PTZ peut être cumulé avec :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
- MaPrimeRénov’
Fourchette de l’aide accordée : entre 7.000 € et 30.000 €.
Le Prêt Épargne Logement (PEL)
Le Prêt Épargne Logement est accessible à partir d’un Plan Épargne Logement (PEL), à partir de la 3ème année, ou d’un Compte Épargne Logement (CEL), qui sont deux types de comptes épargne.
Il est conclu pour une durée de 2 à 15 ans et permet de financer l’achat ou la construction de sa résidence principale et certains travaux de rénovation et amélioration dans le logement. Il peut aussi être accordé pour l’achat d’un terrain visant à construire son logement principal par la suite.
Le PEL peut être cumulé avec :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Montant maximal de l’aide accordée : 92.000 €.
MaPrimeRénov
MaPrimeRénov’ est une aide à la transition énergétique. Elle est attribuée dans le cadre de travaux de rénovation énergétique sur sa résidence principale achevée depuis plus de 2 ans. L’entreprise en charge des opérations doit disposer du label RGE, reconnue garant de l’environnement. Le calcul de son éligibilité se base sur les ressources des occupants du logement et des économies que permettront les rénovations sur la consommation du logement.
MaPrimeRenov’ peut être cumulée avec :
- L’Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ)
Montant maximal de l’aide accordée : 20.000 € par logement sur 5 ans.
Le Prêt Action logement
Le Prêt Action Logement est un prêt immobilier complémentaire qui vient s’ajouter à un premier emprunt. Il concerne l’achat ou la construction d’une résidence principale. Sont concernés par ce prêt les salariés et anciens salariés de certaines entreprises du secteur privé.
Le Prêt Action Logement peut être cumulé avec :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- D’autres types de prêts complémentaires
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Calculer le montant de votre prêt immobilier
Le montant de votre prêt
€
Dont coût du crédit : €
Nos experts en crédit immobilier Optiméa
sont à votre écoute pour concrétiser votre projet.
Calculez la part de PTZ pour votre opération :
Montant maximum du PTZ :
€
Calculer sa capacité de financement
Qu’est qu’une capacité de financement ?
La capacité de financement, ou capacité d’emprunt, correspond au montant maximal qu’il est possible d’emprunter sur une période définie.
Elle prend en compte les revenus et les charges de la personne et donne des indicateurs quant à ses facultés à honorer son remboursement pendant toute la durée de l’emprunt.
Une fois la capacité de financement calculée, la personne peut entamer sa demande d’emprunt de manière plus sereine.
Comment calculer sa capacité de financement ?
Si vous souhaitez connaître vos aptitudes à emprunter, vous devez commencer par évaluer votre niveau de revenus. Ce dernier prend en compte la totalité des rentrées d’argent du futur investisseur (pensions de retraites, alimentaires, revenus issus de professions non salariées), auxquelles s’ajoutent le montant de votre apport personnel et des différentes aides auxquelles vous pouvez prétendre, comme le prêt à taux zéro par exemple.
La principale règle, quasi universelle lorsque vous voulez emprunter, énonce que votre effort d’épargne ne doit pas excéder 33 % sur la globalité de votre opération.
Au-delà de ce seuil, certains organismes prêteurs considèrent que la personne présente des risques de ne pas pouvoir honorer ses paiements jusqu’au remboursement total.
Un autre élément qu’il faut retenir concerne la durée d’emprunt pour laquelle vous avez souscrit votre crédit. Par exemple, si celle-ci augmente, le montant de vos taux d’intérêts sera inexorablement plus élevé.
Calcul du taux d’endettement
Pour calculer le taux d’endettement, il suffit de diviser les charges du foyer par les revenus générés et de multiplier ce résultat par 100.
- Par exemple, un ménage qui perçoit 4.500 € de revenus mensuels et dont les charges s’élèvent à 1.500 € est à 33 % de taux d’endettement. Les banques admettent un taux d’endettement jusqu’à 33 %, ce ménage reste donc solvable.
En cas de doute, les conseillers Optiméa Crédit restent disponibles et répondent à toutes vos questions relatives à votre capacité d’emprunt et les solutions de prêt qui s’offrent à vous.
Évaluation de l’apport personnel
Dans le cadre de votre emprunt, vous pouvez injecter des fonds que vous détenez déjà dans l’opération afin de réduire le montant du prêt. Ils correspondent à votre apport personnel.
Vous pouvez disposer d’un apport personnel à la suite d’économies réalisées, d’une donation ou d’un prêt délivré par l’un des parents par exemple. Il peut également s’agir d’une succession perçue. En résumé, les possibilités d’apport personnel sont nombreuses et permettent de réduire le montant de l’emprunt à hauteur de la somme apportée.
Un dossier d’emprunt est généralement vu d’un meilleur œil s’il contient un apport personnel, et plus la part d’apport personnel est importante, plus le dossier pourra être optimisé.
Augmenter sa capacité d’emprunt
L’augmentation de votre capacité d’emprunt sera directement liée à l’accroissement du montant de votre apport. Plus votre apport personnel sera important, plus votre vous pourrez emprunter. Sachant qu’on peut emprunter plus facilement pour une résidence principale que pour de l’investissement locatif.
Une autre bonne pratique peut être de terminer le remboursement du/des autres prêts en cours si la somme restante est accessible, ou bien de regrouper plusieurs crédits en un seul afin de réunir les toutes mensualités en une.
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Acheter sa résidence principale : Toutes les réponses à vos questions
Que ce soit pour le loisir ou par nécessité professionnelle ou familiale, il arrive que certains propriétaires bénéficient de deux résidences ou plus. En ce qui concerne le Service Public, il est nécessaire de déclarer sa résidence principale ainsi que sa ou ses résidences secondaires.
Mais comment faire la différence ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Quelles sont les taxes imposées ?
Nos experts vous éclairent…
Qu’est-ce qu’une résidence principale :
Le Service Public qualifie de résidence principale, le « […] principal établissement au 31 décembre de l’année de perception des revenus.» Que vous y viviez seul ou en famille, le terme « résidence principale » qualifie donc le logement où vous séjournez la majeure partie de l’année : il est donc impossible d’avoir plus d’une résidence principale.
Concernant les locataires et toujours selon les Service Public, la résidence principale est le « logement occupé au moins 8 mois par an soit par le locataire, la personne avec qui il vit, ou la personne à charge ». Cette situation peut être modifiée en cas d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire :
Si vous ne vivez que partiellement dans un logement, lorsque vous séjournez dans votre appartement en bord de mer, ou dans votre chalet en montagne par exemple, alors c’est une résidence secondaire.
Contrairement à la résidence principale, il est possible de posséder plusieurs résidences secondaires, mais bénéficier de ce type de logement donne lieu à de nouveaux impôts, comme par exemple la taxation sur la plus-value lors d’une revente.
Résidences & fiscalités :
À l’instar d’une résidence principale, les propriétaires de résidences secondaires devront également régler la taxe foncière, la taxe d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères.
Cependant, la taxe d’habitation d’une résidence secondaire peut-être majorée de 1 à 15% selon les communes, majoration à laquelle une surtaxe de 20 % peut être attribuée si le logement est situé en zone tendue. Cette surcharge destinée à favoriser la mise en location des biens secondaires, peut bien sûr être exonérée sous certaines conditions.
La différence réside aussi dans les aides accordées par l’état. Les propriétaires de résidence secondaire ne peuvent bénéficier ni d’un prêt à taux zéro, ni du dispositif « loi Pinel » ni d’aucun autre organisme d’encouragement fiscal que ce soit pour l’entretien, l’achat ou la rénovation du bien.
Enfin, à la différence du logement principal, une résidence secondaire est également taxée sur la plus-value lors d’une revente. Généralement, cette taxe se situe à hauteur de 19 % et 12,3 % des prélèvements sociaux. Si la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 €, alors une surcharge de 2 à 6 % s’applique.
À savoir : la plus-value sur la revente d’une résidence secondaire est totalement exonérée lorsque :
- le logement est vendu après 15 ans de détention
- le prix de vente est inférieur à 15 000 €
- le montant de la plus-value est égal ou inférieur à 1000 €
- le logement est vendu pour financer une résidence principale
- la cession se fait auprès d’un bailleur social
- la revente s’effectue dans les conditions d’un logement sinistré
- les propriétaires sont titulaires d’une carte d’invalidité
- les propriétaires bénéficient d’une pension de retraite modeste.
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Acheter sa résidence principale en SCI : est-ce une bonne solution ?
Constituée à minima de 2 personnes, une Société Civile immobilière ou SCI, est généralement créée lorsque plusieurs associés souhaitent mutualiser leurs moyens financiers pour acheter un bien immobilier.
À la différence de l’indivision, ce système plus souple séduit davantage les investisseurs immobiliers et leurs familles. Ici, les modalités de fonctionnement sont déterminées par les associés, et cette solution facilite la transmission des biens et limite les frais.
Pourquoi acheter sa résidence principale avec une SCI ?
En effet, il est possible d’acheter sa résidence principale par le biais d’une SCI, qui pourrait vous faire loger à titre gratuit ou vous faire souscrire un bail onéreux.
Premièrement, la mutualisation des apports financiers est toujours bienvenue lorsque l’on fait la demande d’un prêt bancaire. En revanche, les prêts à taux avantageux accordées aux particuliers, comme le prêt à taux 0, ne sont régulièrement pas accordées aux SCI. La taxe foncière quant à elle, est divisée entre tous les associés en fonction du montant de leurs parts sociales.
Ensuite, lorsqu’il est nécessaire de procéder à la transmission du bien, le choix d’une SCI constitue une des solutions les plus simples, puisque ce sont les parts sociales des associés qui sont transmises et non pas le bien en indivision. Les successeurs sont moins taxés sur ces parts que si le patrimoine avait été transmis en direct. Les parents peuvent par exemple transmettre les parts de la SCI à leurs enfants, à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans pour être exonérés des droits de mutation, tout en conservant l’usufruit du bien.
Enfin, une SCI permet aussi de protéger son patrimoine personnel, puisqu’en situation de difficultés financières, les créanciers ne pourront se saisir uniquement des parts de la SCI, et non de l’immeuble entier.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI nécessite d’effectuer diverses formalités nécessaires à l’établissement et à l’immatriculation d’une société. Le but est de respecter des obligations comptables et de réunion d’assemblée générale annuelle.
Afin de rédiger les statuts de la SCI de façon optimale, le plus simple reste de se faire épauler par un professionnel. Les équipes Pure Transaction ainsi que nos experts Optiméa Crédit sont à votre disposition pour aider à effectuer toutes les démarches nécessaires à ce type de projet.
Enfin, si votre résidence principale est achetée via une SCI, il faudra décider du type d’imposition. Dans la grande majorité des cas, et pour éviter tout abus de droits, les résidences principales achetées via une SCI sont imposées à l’IR, c’est-à-dire, l’impôt sur le revenu. La société est totalement transparente et non redevable de l’impôt et les associés sont imposés en fonction du montant de leurs parts sociales dans l’entreprise.
La société imposée à l’IR met alors le logement à disposition des associés à titre gratuit, en tant que résidence principale, ce qui permet aux associés d’être exonérés de la taxe sur la plus-value lors d’une revente, au même titre que les résidences principales détenues en nom propre. En revanche, les associés contribuables de l’IFI ne sont pas bénéficiaires de l’abattement de 30 % sur la valeur du bien même s’il s’agit de la résidence principale.
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IFI & Résidence principale : que doit-on déclarer ?
Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité financière (ISF). Une mesure prévue par le gouvernement dans l’objectif de relancer l’investissement dans les entreprises françaises et favoriser la création d’emplois.
La grande différence entre ces deux taxes réside dans le fait que l’IFI ne prend en compte que les patrimoines immobiliers nets imposables, là où l’ISF intégrait les actifs immobiliers et financiers.
Qui est concerné ? Comment l’impôt est-il calculé ? Nos experts vous apportent des réponses.
Quels sont les logements concernés par l’IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière concerne les propriétaires dont la valeur nette du patrimoine immobilier s’élève à plus de 1,3 millions d’euros au 1er janvier. Cette valeur prend en compte la totalité des biens immobiliers possédés par le foyer fiscal ainsi que l’ensemble des droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l’étranger.
Les biens concernés sont :
- Les immeubles bâtis mis en location ou à usage personnels ainsi que leurs dépendances.
- Les bâtiments classés monument historique.
- Les immeubles en cours de construction au 1er
- Les terrains à bâtir et terres agricoles.
- Les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.
Comment l’IFI est-il calculé ?
L’IFI est un impôt basé sur le patrimoine immobilier net taxable. Cela correspond à la valeur brute du patrimoine à laquelle est soustrait l’abattement d’impôt si c’est une résidence principale, et les dettes déductibles.
Une fois cette valeur nette taxable définie, un barème est fixé de la façon suivante :
Pour les biens allant jusqu’ à 800 000 € : 0%
De 801 000 € jusqu’à 1 300 000 € : 0,5 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,7 %
De 2 570 000 € jusqu’à 5 000 000 € : 1 %
De 5 000 001 € jusqu’à 10 000 000 € : 1,25 %
Plus de 10 000 000 : 1,5 %
Source : service-public.fr
Par exemple pour un bien estimé à 1 350 000 €
1,300 000 – 800 000 = 500 000 x 0,5 % = 2500 €
1 350 000 – 1300000 = 50 000 x 0,7 % = 350 €
Total ISF = 2 850 €
Une décote est attribuée pour les patrimoines immobiliers dont la valeur se situe entre 1 300 000 et 1 4000 000 €. Elle se calcule de la manière suivante : 17 500 € – 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.
Il existe aussi un plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière, calculé selon le montant cumulé de vos impôts. En effet, si l’impôt 2020 sur les revenus de 2019 et l’IFI dépassent de 74 % le montant des revenus perçus en 2019, alors la différence est déduite du montant de l’IFI.
Modalités d’exonération et de réduction.
À savoir que si l’impôt sur la fortune immobilière concerne votre résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %. Aussi, si vous déclarez un bois, une forêt ou des parts de groupements forestiers, le montant déclaré est automatique exonéré par l’administration à hauteur de 75%.
Certaines dettes sont également déductibles de la valeur nette de votre patrimoine taxable à condition que :
- Les dettes existent et sont certaines au 1e janvier de l’année d’imposition
- Les dettes sont à la charge d’un membre du foyer fiscal
- Les dettes concernent des actifs imposables
Enfin, les dons au profit d’organismes d’intérêt général font bénéficier d’une réduction d’IFI égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.
